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饭店营销策划:饭店做营销,你的目的是什么?

    Time: 2020-09-07来源:福运通

【酒店高参】赵焕炎老师之前发表过观点:“中国目前是酒店投资大国,酒店管理小国。”为什么这么说呢?因为中国酒店业目前的发展一直有些畸形的逻辑存在,典型的例子是房地产企业以物业投资为主要目的建设酒店项目,导致很多酒店项目的经营状况惨不忍睹。

而对于酒店业主来说,投资回报率是判断一家酒店是否盈利的精准衡量指标。在资产管理过程中,运营期的风控、年度预算与目标管理、成本精细化管控,都是不断优化运营期资产管理、提升投资回报的重要手段。

整个中国酒店业的综合回报率为什么如此的不尽人意?而我们为之奋斗的酒店行业,为何会走到今天这一步?我们又该如何走出这个困局?

浩华管理顾问公司副董事罗冰清以分子分母来喻,分母是开发和购买酒店的成本,分子是现金流。要让投资回报率居于高位,分母不能过大,分子不能过小。如何从资产管理者的角度来推动这个等式往更优化的方向转变?“我们发现,业主对于资产管理存在几点误解:许多业主认为酒店在开业后的运营阶段才需要资产管理;甚至有业者认为,酒店是在运营中出了问题才进行资产管理。事实上,资产管理从开发阶段就至关重要,直接关系到分母的大小。”

罗冰清表示,前期酒店可以通过投资成本的控制和开发投资的合理定位与安排,尽量地控制分母的大小。然后在分母已经确定的情况下,在酒店开业之后,通过资产维护、运营监督尽量提升现金流,最终的目标是使分母尽量缩小、分子尽量扩大,直接促使投资回报率的提升。

而酒店资产管理的五个环节——选(投)、融、建、管、退,中国的开发商们已经走完了前四步,现在卡在最后一步迟迟无法跨过。这主要是由于前四步没走好,越走越跑偏,自然也就到不了终点。

1、我们首先来看看“选”。

中国高星级酒店投资和成熟市场(如美国)相比,区别在于:中国开发的不是酒店,而是房地产,酒店只是其中的一个配套。投资酒店的首要原因是**要求,顺便还能提升销售物业的房价。在房地产景气的那几年,行业是暴利,建设酒店还能起到部分抵税的作用,再加上酒店作为持有物业还可以做物业抵押贷款、经营现金流抵押贷款,基本上可以做到投资一个酒店,手里的钱反而更多了的效果。

因此在算账的时候,中国算的是大账,酒店属于被动投资。而美国往往是单独开发酒店,算的是酒店的账,属于主动投资。

两种投资理念带来的结果就是2016年美国全口径酒店的的业绩是入住率74.7%,平均房价1,104元,中国星级酒店的业绩是入住率54.7%,平均房价335元。每间可售房收入差了4.5倍!

中国的开发商们在“选”的时候判断的依据是这里卖房子赚不赚钱,而不是做酒店赚不赚钱。引入高端国际酒店品牌后,整个地块的价值得到提升,房价也随之提升。这一阶段酒店投资的主要目的在于“房价”提升作用。在此基础上的酒店定位,只是一个“有限”的最优选择,相比美国“自由”的最优选择,从起跑线就输了。

2、再来看一下“融”。

既然中国高星级酒店的开发是绑定着房地产,那围绕酒店而进行的贷款更是和开发的项目有着本质的联系。中国开发商和银行之前的贷款逻辑是用销售型物业的回款(短债)作为持有型物业(长投)的估值基础和还款来源。在房地产行业发展的黄金十年(2003-2013),这种期限错配做法的风险被隐藏了。

从92、93年配合分税制而**的房改到98年国企改革取消福利分房,国人对商品房的需求第一次被打开,爆发式的增长可以说是顺理成章。

然而,不可否认的是,中国当前一二线城市的房价即使放在发达国家,也属于大众难以承担的范畴。虽然中国的城市更新迭代的速度令人瞠目结舌,但任何事物都难以摆脱从开始的急速增长走向平缓发展的模式。不加控制的疯狂增长只能导致更疯狂的下跌(错失了07年金融危机经济软着陆的历史机会,反倒在08年推出4万亿继续累积泡沫,更要命的是这4万亿还花到了很多产能过剩的行业)。

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关键词:餐厅怎么营销